Ik ben ondernemer, kan ik een hypotheek afsluiten?

Ja hoor. Voorwaarde is wel dat je minimaal 1 jaar als zelfstandige aan de slag bent en daar jaarcijfers van kan overleggen. Bij zelfstandig ondernemers wordt (bij de meeste hypotheekverstrekkers) gekeken naar de bedrijfsresultaten van de laatste 3 jaar. Sommige geldverstrekkers nemen met minder historie genoegen maar vragen aanvullende informatie op (zoals tussentijdse cijfers of een prognose voor het komende jaar)

Is de hypotheekrente altijd aftrekbaar?

De hypotheekrente is alleen aftrekbaar als het geleende geld ook aangewend is voor aankoop, verbouwing of verbetering van je eerste eigen woning. Heb je bij de verkoop van je huis een overwaarde en investeer je deze niet in je volgende woning? Dan is de rente over dit deel niet aftrekbaar.
Gebruik je de lening of een deel daarvan voor iets anders, bijvoorbeeld voor het kopen van een auto of het aflossen van een persoonlijke lening, dan is de rente (over dat deel van de lening) niet aftrekbaar.

Moet ik een vast contract hebben?

Nee hoor. Ook met een tijdelijk contract zijn er mogelijkheden. Met een tijdelijk contract kan je werkgever een intentieverklaring afgeven waarin hij aangeeft het tijdelijke dienstverband te zijner tijd om te zetten in een vast dienstverband. Een hypotheek afsluiten is dan geen probleem. Is je werkgever niet bereid deze intentieverklaring af te geven? Dan zijn er vaak mogelijkheden om je in te schalen als zogenaamde flexwerker. Er wordt dan uitgegaan van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 verstreken jaren (met een maximum van het laatste jaar). Als je echt verwacht dat je na afloop van je contract geen werk meer hebt, moet je natuurlijk wel afvragen of dit het juiste moment is om een huis te kopen en een financiële verplichting aan te gaan. Ik bespreek de mogelijkheden graag met je.

Ook als flexwerker of uitzendkracht is het mogelijk een hypotheek af te sluiten. Belangrijk is dan, dat je kunt aantonen dat je de laatste 3 jaren een constant inkomen hebt gehad.

Nieuwbouw? Bouwrente en renteverlies, hoe zit dat ?

Wat is bouwrente en wat is renteverlies tijdens de bouw?
Als je een nieuwbouwwoning koopt krijg je te maken met bouwrente en renteverlies tijdens de bouw. Deze termen worden nogal eens door elkaar gehaald. Ik leg je graag uit hoe het zit en wat de verschillen zijn; Bouwrente: deze rente betaal je aan de bouwer van je woning. Een deel is vaak opgenomen in de koop-aanneemprijs (vaak vernoemd als financieringsvergoeding). Er hoeft niet altijd sprake te zijn van een financieringsvergoeding. Deze rente zelf mag je niet eenmalig aftrekken van de belasting maar wel meefinancieren in je hypotheek. De rente die je over dit deel betaald is wel aftrekbaar van de belasting.

Daarnaast kan er nog sprake zijn van de zogenaamde uitstelrente. Deze rente betaal je (soms) over de periode tussen het sluiten van de overeenkomt en het moment dat je daadwerkelijk eigenaar wordt. Stel dat je afspreekt om op 1 maart naar de notaris te gaan en door omstandigheden wordt dit pas 1 april, dan betaal je uitstelrente aan de bouwer van je woning. Hij moet immers langer dan afgesproken op zijn geld wachten. De uitstelrente is wel eenmalig aftrekbaar van de belasting. Als je deze rente meefinanciert in je hypotheek is
de rente die je over dit deel betaald niet aftrekbaar.

Deze 2 renten samen worden in de volksmond bouwrente genoemd.
Naast eventuele bouwrente is er ook sprake van renteverlies tijden de bouw. Zodra je vanuit je hypotheek (je bouwdepot) geld gaat overmaken aan de bouwer, ga je over het uitgeboekte deel rente en betalen aan de hypotheekverstrekker. Deze lasten komen bovenop de lasten van je huidige woonsituatie (je huur of je bestaande hypotheeklasten).

Een voorbeeld:
Je hebt een hypotheek van € 300.000,00 voor de financiering van je nieuwbouwwoning. De rente is 2%. Op een bepaald moment is er € 100.000,00 overgemaakt vanuit je bouwdepot aan de bouwer voor de betaling van de grond en de eerste termijn:

Te betalen aan de hypotheekverstrekker: € 300.000,00 x 2% = € 6.000,00
Te ontvangen rente bouwdepot: € 200.000,00 x 2% = € 4.000,00
Daadwerkelijk betaald en aftrekbaar: € 100.000,00 x 2% = € 2.000,00

Naast de rentelasten betaal je de aflossing wel volledig vanaf de start. Je moet vanuit de wetgeving immers in maximaal 30 jaar aflossen. De aflossing is uiteraard niet aftrekbaar van de belasting.

Waarom een afspraak met Simon? Ik kan toch ook zelf naar de bank gaan?

Je krijgt altijd een onafhankelijk, eerlijk advies. Je persoonlijke wensen en omstandigheden zijn het vertrekpunt. Omdat iedere situatie anders is, zal ook ieder hypotheekadvies weer anders zijn.

We kijken samen naar alle verschillende geldverstrekkers en vinden zo voor jou de beste aanbieder. Dit kan de aanbieder zijn met de scherpste rente, of de aanbieder met de beste voorwaarden uit de markt. De keuze is aan jou. Samen komen we er wel uit. Zo krijg je een hypotheek die bij je past. Vandaag, maar zeker ook in de toekomst.

Ik heb ruim 20 jaar ervaring in de financiële wereld. Ik ben werkzaam geweest bij een grote landelijk werkende tussenpersoon en rechtstreeks bij de bank. Ik weet als geen ander hoe de processen werken. Door mijn jarenlange ervaring in de regio weet ik hoe de woningmarkt uitziet. De kennis van de lokale woningmarkt en de contacten met verschillende makelaars helpen me daarbij. Benieuwd naar wat ik voor je kan betekenen? Laten we een kop koffie drinken. Dan maken we kennis. We kijken globaal naar je mogelijkheden en de bijbehorende maandlasten. Ook leg ik je uit hoe het proces van het afsluiten van een hypotheek nou precies werkt. Er moet vertrouwen zijn. Daar moet het mee beginnen. De kosten van het eerste gesprek neem ik voor mijn rekening.

Wat is, naast de rente, nog meer van belang bij het selecteren van de beste aanbieder?

Welk hypotheekproduct van alle verschillende hypotheekverstrekkers is voor mij het beste? Naast het rentepercentage spelen onder andere de volgende zaken een rol bij het maken van jouw keuze:

  • De geldigheidsduur van de offerte (tot maximaal 12 maanden)
  • Verhuisregeling (meenemen van je rentecontract naar een volgende woning)
  • Mogelijkheid tot boetevrij aflossen
  • Rentefaciliteiten
  • mogelijkheid verhogen hypotheek tijdens looptijd

Welke aanbieders kan ik via Simon Hulsman Hypotheken kiezen?

Er zijn in totaal 24 partijen waar ik voor kan bemiddelen. Bij sommige aanbieders heb ik een rechtstreekse aanstelling maar de meeste aanbieders werken met zogenaamde serviceproviders. Deze serviceproviders zorgen voor een eenduidige aanlevering aan de aanbieders van hypotheken en zorgen ervoor dat de aanbieders geen groot administratief apparaat hoeven op te tuigen. Hiervoor brengen de serviceproviders kosten in rekening bij de aanvrager of de rechtstreeks bij de consument. Soms is een partij die via een serviceprovider werkt de beste keuze. De de afsluitkosten zijn dan dus wat hoger. Voor meer informatie verwijs ik je naar het Tarievenoverzicht  en het document ”Partijen waarmee ik samenwerk”

Wat zijn de kosten voor advies en bemiddeling?

Voor de tarieven verwijs ik je naar het document 

.

Ik kom op basis van mijn inkomen net wat tekort. Zijn er nu nog opties?

Jazeker. In sommige situaties zijn er dan nog andere opties. Zo kunnen je ouders bijspringen, bestaat er in sommige Gemeenten de Starterslening en kun je wellicht afspraken maken met je werkgever over een inkomensstijging binnen 6 maanden?

Verschillende partijen zijn bereid om mee te denken. Laat je goed informeren.
Meer informatie over de Starterslening: https://www.svn.nl/particulieren/lening/starterslening

Ik heb een BKR-registratie (een achterstandsnotering), zijn er voor mij nog mogelijkheden?

Snel je gegevens bij BKR opvragen? https://www.bkr.nl/consumenten/opvragen-gegevens/

Het feit dat je bij BKR bekend bent is op zich geen probleem. Als je er maar ’positief’ bekend staat.

Je bent bekend bij het BKR bij het afsluiten van:

  • een krediet (kredietlimiet betaalrekening vanaf €250,00, doorlopende krediet, creditcard) of,
  • een contract met een financiële verplichting (bijvoorbeeld een mobiel abonnement, uitgestelde betaling bij een winkel).

De kredietverstrekker geeft de gegevens door aan het BKR.

Veel mensen staan positief bij het BKR geregistreerd. Een registratie bij het BKR hoeft namelijk niet te betekenen dat je betalingsproblemen hebt. Bij een positieve melding in het BKR-register, dan zou het verkrijgen van een hypotheek en het kopen van een huis geen probleem moeten opleveren.

Negatieve registratie

Heb je wel een betalingsachterstand (van meer dan 120 dagen) dan krijg je een negatieve registratie bij het BKR en een achterstandscodering. Dit heeft tot gevolg dat het de eerste 5 jaar heel moeilijk is om een hypotheek af te sluiten. Bij sommige hypotheekverstrekkers zijn er nog mogelijkheden. Andere verstrekkers wijzen je meteen de deur. Dit hangt vaak af van de ‘zwaarte’ van de codering.

A-codering

Heb je onverhoopt een achterstand op je lening, dan krijg je in het BKR-register een A-codering, oftewel een achterstand. Je hebt bijvoorbeeld (herhaaldelijk) een termijnbedrag niet voldaan. De A-codering krijg je bij een betalingsachterstand van ongeveer 3 maanden. Door deze code kan het lastiger worden om een hypotheek af te sluiten en een huis te kopen.

Bijzonderheidscoderingen

Code SH: je hebt een oplopende schuld.

Code 1: er is een regeling getroffen zodat je het krediet of de lening kunt af betalen.

Code 2: je moet nog steeds een bedrag afbetalen aan de schuldeiser.

Code 3: er is minimaal 250 euro betaald om de schuld af te lossen.

Code 4: de schuldenaar is niet te vinden.

Code 5: dit is een tijdelijke code wat aangeeft dat je een tijdelijke preventieve betaalregeling hebt getroffen. Is de betalingsachterstand afbetaald, dan verdwijnt deze code.

Bij deze zwaardere BKR-coderingen, is geen enkele geldverstrekker bereid om een hypotheek te verstrekken. Je komt pas in aanmerking als je je schuld volledig hebt afgelost en de melding uit het BKR is verdwenen. Het uit de BKR halen gebeurt 5 jaar na de laatste aanpassing in het systeem van BKR.

H-codering, een herstelde codering

Als er een A- (achterstand) of A1-codering is en die is hersteld, krijg je een H-code. Je betalingsachterstand is dan hersteld. Een enkele geldverstrekker bekijkt of ze alsnog een hypotheek voor je willen verstrekken zodat je een huis kunt kopen.

BKR-registratie en NHG

Heb je in het verleden een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten en je verkoopt vervolgens je huis met verlies? Dan ontstaat er een restschuld en meldt de geldverstrekker je bij het BKR. Omdat je een NHG-hypotheek hebt, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen onder bepaalde voorwaarden de restschuld aan de geldverstrekker. Het verlies bij woningverkoop wordt zo kwijtgescholden, je hebt geen restschuld meer maar je krijgt wel altijd een registratie bij het BKR. Mocht je weer een huis kopen, dan kun je in ieder geval een hypotheek met NHG afsluiten. Let op: niet elke geldverstrekker volgt de regels van NHG op dit gebied.

Als NHG het verlies bij woningverkoop niet kwijtscheldt, dan houd je een restschuld over en komt het verlies voor jouw rekening. Ga je deze restschuld afbetalen waarvoor je een lening afsluit en dus een financiële verplichting aangaat, dan krijg je een notering bij het BKR.

Heb je vragen over hoe jij bij BKR bekend staat? Als je twijfels hebt is het zaak om hier tijdig op te acteren. BKR-problemen kunnen roet in het eten gooien en kunnen leiden tot onnodige kosten en vertraging. Je kunt tegenwoordig zelf je gegevens opvragen door ze via de site van BKR op te vragen. De doorlooptijd is 5 tot 10 werkdagen.

https://www.bkr.nl/consumenten/opvragen-gegevens/

De Starterslening, wat is dat?

Voor starters op de woningmarkt bestaat er de Starterslening. Het is een samenwerking tussen gemeenten, provincies en woningcorporaties. De eerste drie jaar zijn er bij de Starterslening geen maandlasten. Per 1 oktober zijn er veranderingen in de Starterslening vanwege de gewijzigde regelgeving rond de hypotheekaftrek. Voor de Starterslening was er een overgangsregeling waardoor de aflossing niet verplicht was voor het behoud van de hypotheekrenteaftrek. Deze overgangsregeling loopt per 1 januari 2017 af waardoor ook voor de Starterslening de aflossingseis gaat gelden. Omdat dit verplicht aflossen de voordelen van de Starterslening gedeeltelijk teniet zou doen, was lange tijd niet duidelijk of de Starterslening zou blijven bestaan. Inmiddels is duidelijk dat er een oplossing is in de vorm van een combinatielening. Hier wordt de verplichte aflossing van de Starterslening uit betaald. Er is een zeer beperkte beschikbaarheid voor Startersleningen in de diverse Gemeenten.

De meeste Gemeenten hebben helaas geen geld meer beschikbaar.

https://www.svn.nl/particulieren/lening/starterslening

Hoe zit het met schenken?

Vanaf 1 januari 2017 keert de schenkingsvrijstelling tot € 100.000 voor de eigen woning structureel terug. Dit betekent dat je geen belasting betaalt als je een schenking krijgt en dit bedrag gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning. Je mag de schenking ook gebruiken voor de aflossing van je hypotheek of de aflossing van een restschuld van je verkochte woning. Nu lijkt het logisch om te wachten met schenken tot 2017. Maar soms kan er nu al actie nodig zijn.

Verhoogde schenkingsvrijstelling: voor wie?

Om in aanmerking te komen voor de schenkingsvrijstelling moet je tussen de 18 en 40 jaar oud zijn als je de schenking ontvangt. Ben je ouder, maar is je partner jonger dan 40 jaar, dan geldt de vrijstelling ook. Daarnaast moet je de maximale verhoogde schenking gebruiken voor de eigen woning. De schenkingsvrijstelling geldt niet alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen. Ook een ander familielid of een derde mag belastingvrij schenken. Je kunt slechts eenmalig gebruik maken van de verhoogde vrijstelling.

Je mag de schenking tot het bedrag van €100.000 over drie achtereenvolgende jaren uitsmeren. Belangrijk is dat je ieder jaar aangifte doet van de schenkbelasting waarbij je opnieuw een beroep doet op de verhoogde schenkvrijstelling. Uitsmeren kan handig zijn als je het geld bijvoorbeeld gaat gebruiken voor aflossing van de hypotheek. Bij veel hypotheekverstrekkers mag je jaarlijks namelijk maar 10% of 20% boetevrij aflossen.

Als je in het verleden al eens een schenking hebt ontvangen die viel onder de verhoogde vrijstelling, dan ontstaat er in principe geen extra ruimte. Ook niet als de vorige schenking minder dan € 100.000 was. Voor enkele situaties geldt echter een overgangsrecht.

Heb je vóór 2010 al gebruik gemaakt van een verhoogde schenkingsvrijstelling? Dan heb je als ontvanger in 2017 recht op een extra vrijstelling van maximaal € 27.567. Wanneer je in 2015 of 2016 ook gebruik hebt gemaakt of gebruik gaat maken van de aanvullende belastingvrije schenking van maximaal € 27.570, dan is het mogelijk om in 2017 of 2018 nog een aanvullende belastingvrije schenking voor een eigen woning te ontvangen van maximaal € 46.984. In totaal kan je zo  tot € 100.000 belastingvrij ontvangen.

Als je in de periode 2010 tot en met 2014 al een eenmalig vrijgestelde schenking hebt ontvangen, dan kun je vanaf 2017 géén gebruik meer maken van een vrijgestelde schenking. Ook niet je als toen veel minder dan € 100.000 hebt ontvangen. Willen je ouders of een derde je toch nog een groot bedrag schenken? Dan moet je hierover dus belasting betalen.

Wanneer je in 2015 of 2016 een vrijgestelde hoge schenking hebt ontvangen, mag je in 2017 of 2018 nog maximaal € 46.984 belastingvrij ontvangen.

Nu al actie ondernemen?

Heb je vóór 2010 een eenmalig vrijgestelde schenking ontvangen? En zijn bijvoorbeeld je ouders van plan om nog een schenking te doen? Dan kan het verstandig zijn dat ze in 2016 nog een schenking doen van (maximaal) €27.570. In dat geval kunnen ze namelijk in 2017 of 2018 nogmaals een vrijgestelde schenking doen van maximaal €46.984. Als zij in 2016 niets schenken, kun je in 2017 nog maar eenmalig €27.567 ontvangen. Als je volgend jaar 40 jaar of ouder bent, dan heb je in 2016 nog een laatste mogelijkheid om van een verhoogde vrijstelling gebruik te maken.

Hoe kom ik achter mijn actuele WOZ waarde?

De WOZ waarde van je woning is bij de meesten Gemeenten gratis op te vragen op: https://www.wozwaardeloket.nl

STEL EEN VRAAG  

STEL EEN VRAAG



OF BEL ME
06 29 25 40 90